Межевание земельного участка нужная и важная процедура.
Знание границ спасет собственника участка от многих неприятностей. Давайте разберемся почему это так важно.
Межевание земельного участка — это определение фактического местоположения земельного участка, его площади и конфигурации. В процессе межевания определяются координаты участка: угловые и поворотные точки, благодаря которым в последствии можно легко восстановить границы участка.
Запомните, что межевание это уточнение границ, а не процедура по изъятию дополнительных площадей у соседей или администрации.
Что дает межевание
Уверенность в том, никто не сможет заявить о своих правах на часть вашего участка. Любимые соседи. Нередко спорят с новыми хозяевами в надежде на небольшую прибавку к своему участку и доказывают, что забор должен стоять в другом месте. Якобы когда-то они по дружбе уступили часть своего участка. Запомните, что межевание это уточнение границ, а не процедура по изъятию дополнительных площадей у соседей или администрации.
Межевание поможет не платить налоги за «лишнюю» землю, которая числится по документам, а фактически ее нет. Такое нередко происходит, так как площади раньше определялись «на глазок». И при обмере она может пойти как в плюс , так и в минус.
Когда межевание необходимо.
- вы решили взять кусок земли для строительства гаража или дома. Так как участок еще не сформирован, не определены его площадь и местоположение, то поставить на кадастровый учет без межевания и зарегистрировать права не удастся.
- решили сделать пристрой к дому. В уведомлении о реконструкции придется сделать чертеж границ земельного участка с показом места расположения дома.
- возникло желание разделить участок, чтобы продать одну или две части, или использовать их по другому назначению после изменения вида разрешенного использования.
- объединение двух или более участков в один
- покупка земельного надела, имеющего кадастровый паспорт, с помощью ипотеки.
- возник спор с соседями по поводу смежной границы
- разрешение на проведение коммуникаций. В некоторых регионах газовые службы ведут бесплатно ветку только до границы участка, а подводку к дому по своему участку оплачивает собственник.
Бытует мнение, что межевание не нужно, если участок можно оформить по дачной амнистии. Да, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свои права в ЕГРН можно, но что же дальше?
Приведу пример из жизни. В СНТ активно покупают и продают участки и далеко не все их межуют. Роль границы между некоторыми участками выполняют посаженные кусты смородины. Новый собственник решил поставить забор и отгородиться от соседей. Заказал межевание. Оказалось, что граница его участка проходит в 30 см от дома соседа. Можете представить, как ставить забор, если диаметр трубы или деревянный столб для установки ограждения 20 см. Разбор ситуации предстоит долгий и неприятный для всех участников сложившейся ситуации.
Можно ли продать, подарить, участок без межевания
Конечно можно, при условии, что на данный объект купли-продажи есть регистрация права в Росреестре и он обладает индивидуальным кадастровым номером. Сведения об этом подтверждаются кадастровой выпиской из ЕГРН. Правда есть один нюанс.
У земельных участков, снесенных в ЕГРН есть несколько статусов:
«Ранее учтенный»- такие участки поставлены на учет до 1 марта 2018 г. , им присвоены кадастровые номера. Или участку присвоен условный номер и зарегистрированы права. Для таких участков процедура межевания обязательна.
«Учтенный» — такие участки поставлены на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г. Все сведения об участке и зарегистрированных правах на него можно узнать в ЕГРН. В таком случае межевать перед сделкой нет необходимости.
«Временный» — такой участок поставлен на учет с 1 марта 2008 г. по 1 января 2017 г. Регистрация прав не производилась. В межевании такого участка нет необходимости, а вот зарегистрировать права придется, иначе любые сделки с такой недвижимостью не состоятся.
После проведения сделки и регистрации права новый собственник может провести межевание земли. Ведь теперь земельный надел является его собственностью. Но надо быть готовым к изменениям в площади участка.
Как часто нужно делать межевание
Межевание делается один раз.
При этом хозяин участка должен строго соблюдать установленные границы. При их увеличении можно получить штраф за незаконное занятие земель.
Как узнать есть межевание участка или нет?
Границы участка прошедшего межевание отображаются на публичной кадастровой карте Росреестра красным цветом. Карта Росреестра по ссылке (https://pkk.rosreestr.ru/)
Можно запросить через МФЦ кадастровый паспорт земельного участка. В графе » Площадь» отображается погрешность измерения. Например так 1500 +_2,36 кв. м. Это значит, что межевание участка проводилось. Выписка состоит из нескольких листов, на одном из них отображен чертеж участка.
Если межевание не проводилось, в разделе «Особые отметки» будет записано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».
Какие документы нужны, чтобы провести межевание участка.
- Кадастровая выписка о земельном участке или кадастровый паспорт. Запрос через МФЦ или на сайте Росреестра.
- Правоустанавливающий документ: Постановление или Государственный акт о предоставлении земельного участка договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие
- Право удостоверяющие: свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН;
- Кадастровая выписка на объект недвижимости, расположенный на участке, если такая постройка есть. В противном случае — кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений
- Паспорт и СНИЛС собственника земельного участка.
- Нотариальная доверенность (для представителя собственника)
Куда обращаться, чтобы провести межевание.
После сбора всех необходимых документов нужно обратиться к кадастровому инженеру. После заключения договора проводится межевание.
Межевание границ проходит в присутствии заявителя или его представителя. Обмер территории ведется по существующим границам, имеющим ограждение в виде забора или столбов. При отсутствии границ, межевание ведется по фактическому использованию участка. При подсчете площади участка кадастровый инженер будет учитывать предоставленные документы, в которых зафиксирована площадь участка. Договоритесь с исполнителем работ, чтобы вам выдали на руки результат межевания — план границ вашего земельного участка с показом всех строений.
Межевание должно производится по центру столбов ограждения. Это золотое правило межевания. При таком замере неважно кто делает лицевую сторону забора. Площадь участка от этого не изменится. При отсутствии четких ограждения, на поворотных углах и изломах границы участка в процессе межевания забиваются металлические или деревянные колышки. В последствие при желании собственника возвести забор, столбы ограждения должны выставляться строго по колышкам.
В процессе межевания проводится процедура согласования границ с собственниками смежных земельных участков . Важно знать, что сосед согласовывает только свою часть границы. В Акте согласования прописываются точки от и до какой проходит граница, которую согласовывает тот или иной сосед. К акту прилагается чертеж с нанесением конфигурации и обозначением всех точек участка.
Полностью Акт согласования, его подписание, возражения, рассмотрим в следующей статье.
По завершении межевания и подготовки документов собственник подает заявление и межевой план в МФЦ. Где происходит учет местоположения и площади земельного участка и регистрация права. Заявитель получает выписку из ЕГРН.
Что делать, если фактическая площадь участка больше, чем по документам.
Такое происходит довольно часто. Причины разные. Не будем их рассматривать.
А вот что делать-разберемся. Превышение площади можно оформить в собственность путем «прирезки». Так как дополнительный участок будет присоединен к основному, то сначала нужно отмежевать основной. Когда будут определены его границы, к нему возможно «присоединить» оставшуюся часть участка.
Допустим, фактически вы используете 1 600 кв. м (16 соток) земли. По документам числится всего 1000 кв. м (10 соток). Первое межевание проводится на участок в 10 соток .Кадастровый инженер может увеличить площадь при межевании на 10%. В итоге в ЕГРН зафиксируют площадь равную 1100 кв. м. Оставшиеся 500 кв. м. вам оформят путем «прирезки» или отдельным земельным участком.
Получается два этапа подготовки документов. Будьте готовы, что дополнительный участок придется выкупать у администрации, так как эта земля считается муниципальной собственностью, и использование ее незаконно. Но можно не оформлять, второй участок, а перенести ограждение в пределы оформленных границ. Если нет ограждения, просто перестать использовать ту часть участка, которая не ваша.
Можно конечно в целях экономии провести межевание основного участка и на этом остановиться. Но «самозахват» облагается штрафом, земля считается свободной и право на нее может оформить любой. В любом случае решать вам.